Im Jahr 2018 überraschte der BGH mit einem vielbeachteten Urteil: Geld für Mängel am Bauwerk gibt es nur noch dann, wenn dieses auch tatsächlich für die anschließende Reparatur verwendet wird.
Wichtige Entscheidung vom Bundesgerichtshof
Das Vorgehen ist bekannt bei der Abwicklung eines Verkehrsunfalls: Statt den Unfallschaden auf Kosten des Gegners reparieren zu lassen, lässt sich der Anspruchsinhaber das Geld in Höhe der voraussichtlichen Reparaturkosten auszahlen – und freut sich häufig über die „lukrative“ Unfallbeule am ohnehin nicht mehr ganz so neuen Auto.
Dem hat der VII. Senat des BGH mit seiner Entscheidung vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17) für das Werkvertragsrecht und damit für den Hausneubau einen Riegel vorgeschoben. Danach dürfen die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten nur dann verlangt werden, wenn diese auch tatsächlich für die Beseitigung des Mangels verwendet werden. Was vom Gegner im Wege eines Vorschusses zu viel gezahlt wurde, muss nach Beseitigung des Mangels zurückgezahlt werden. Möchte man lieber Geld statt Reparatur, dann gibt es das hingegen nur noch in Höhe des festgestellten Minderwertes des Neubaus (der häufig unterhalb der Mängelbeseitigungskosten liegt).
Und wie ist es beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Anders als beim Neubau gilt hier Kaufrecht. Laut eines aktuellen Urteils des V. Senats des BGH vom 12.03.2021 (Az. V ZR 33/19) bleibt hier alles beim Alten. Möchte der Käufer eine Kompensation in Geld, hat er im Kaufvertragsrecht weiterhin die Wahl, ob er den Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes der Immobilie verlangt oder lieber die (fiktiven) Reparaturkosten einfordert, ohne sich jedoch gleichzeitig dazu zu verpflichten, den Mangel auch tatsächlich beseitigen zu lassen.
Treten Mängel am Bauwerk auf, stehen dem Bauherrn bzw. Käufer verschiedene Mängelrechte zu. Welches dieser Rechte sinnvollerweise gewählt wird, hängt in der Regel von den Umständen des Einzelfalles ab und sollte vorab durchdacht werden.
Dr. Justus Bartelt
Dr. Katrin König
