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Themenwelten
09:03 12.10.2021
FOTO: PRIVAT
Kanzlei für Erbrecht

Kann mein Vermieter mir einfach kündigen? 

Grundsätzlich darf der Vermieter nicht ohne weiteres kündigen. Aber bekanntlich gibt es keinen Grundsatz ohne Ausnahmen. Während 1929 der Vermieter noch ohne Grund zum 15. eines Monats zum jeweiligen Monatsende kündigen konnte, bedarf es nunmehr zur Kündigung durch den Vermieter eines Kündigungsgrundes. Ein solcher Kündigungsgrund ist insbesondere der „vertragswidrige Gebrauch“ sowie Fälle der „Störung des Hausfriedens“. Dabei ist nicht jede Lappalie ausreichend, sondern es bedarf eines besonderen Maßes. Ein vertragswidriger Gebrauch wäre zum Beispiel eine wesentliche bauliche Veränderung der Mietsache, zum Beispiel das Einbauen eines Fensters, ohne die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen. 
     

Menge Noack

Der Hausfrieden wird zum Beispiel dann gestört, wenn ein Mieter andere Bewohner des Hauses beleidigt, angreift oder Sachbeschädigungen verübt.

Dann gilt für den Vermieter die grundsätzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573 c BGB), welche sich jedoch nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung jeweils um drei weitere Monate verlängert. Dies bedeutet, wenn Sie bis zu fünf Jahre bereits in der Mietwohnung wohnen, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten; soweit Sie 5 bis 8 Jahre in Ihrer Mietwohnung wohnen gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten; wenn Sie schon länger als acht Jahre in Ihrer Mietwohnung wohnen kann der Vermieter Ihnen nur mit einer Frist von neun Monaten kündigen.

Wann kann der Vermieter dann aber außerordentlich fristlos kündigen?

Die Kündigungsfrist des Vermieters verkürzt sich aber, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Insoweit kann ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, dies richtet sich nach § 543 BGB. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich nach allen zugrunde liegenden Umständen; dabei ist auf die Zumutbarkeit beziehungsweise Unzumutbarkeit für den Vermieter zu achten. In § 543 Abs. 2 BGB werden dafür Beispiele genannt. Der wichtigste Fall in der Praxis ist, dass der Mieter zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht gezahlt hat oder mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist, insbesondere wenn der Mietrückstand sich bereits in der Höhe auf zwei Monatsmieten beläuft.

Ein weiterer Sonderfall ergibt sich, wenn der Vermieter mit dem Mieter in einem Haus wohnt, zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus oder in einem Haus mit Einliegerwohnung. Dann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, er kann ohne Kündigungsgrund kündigen, die Frist verlängert sich dadurch aber um weitere drei Monate. 
      

FOTO: THORBEN WENGERT_PIXELIO.DE
FOTO: THORBEN WENGERT_PIXELIO.DE

Was kann ich nun tun, wenn mein Vermieter mir gekündigt hat?

Der Kündigung können Sie widersprechen, wenn Sie darlegen können, dass die Kündigung für Sie eine besondere Härte darstellt (§ 574 BGB). Dies kommt in Betracht, wenn der Mieter bereits ein hohes Alter erreicht hat und ein Umzug nicht mehr zumutbar wäre, eine schwere Erkrankung vorliegt, ein sehr wichtiges Ereignis wie zum Beispiel eine abschließende Schul- oder Universitätsprüfung bevorsteht oder eine fortgeschrittene Schwangerschaft besteht. Auch wurde ein kurzfristiger Zwischenumzug als besondere Härte angesehen, wenn ein Umzug für nur einen geringen Zeitraum notwendig wäre, bevor man ein Eigenheim bezieht.

Der Widerspruch gegen die Kündigung ist dann schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber Ihrem Vermieter zu erklären.

Hat der Vermieter Sie in der Kündigung nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen, verlängert sich die Frist, der Kündigung zu widersprechen. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss gegebenenfalls ein Gericht entscheiden.

Und wie kann ein Mieter das Mietverhältnis kündigen?

Im Gegensatz zum Vermieter braucht der Mieter keinen Kündigungsgrund. Nach § 573 c Abs. 1 BGB gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist, immer bis zum dritten Werktag eines Monats, wobei der Samstag als Werktag gezählt wird.

Natürlich gibt es auch davon Ausnahmen: Wenn beispielsweise vertraglich eine abweichende Regelung getroffen wurde, in der die Möglichkeit der Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wurde oder ein befristeter Mietvertrag geschlossen wurde.

Was passiert, wenn Ihre Kündigung nicht fristgerecht war?

Insoweit gilt sie einfach für den nächsten fristwahrenden Termin. Sie müssen also keine neue Kündigung schreiben.

Was müssen Sie sonst noch bei ihrer Kündigung beachten?

Die Kündigung muss nach § 568 BGB schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein. Den Zugang der Kündigung bei Ihrem Vermieter müssen Sie auch beweisen können, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Daher empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu versenden oder persönlich im Beisein von Zeugen einzuwerfen.

Zudem kann sich Ihre Kündigungsfrist in bestimmten Fällen verkürzen. Die wichtigsten Sonderkündigungsrechte sind: Mieterhöhungen (561 BGB), Sanierungsmaßnahmen (§ 543 BGB) und der Tod des Mieters (§ 563 A Abs. 2 BGB).

Charlotte Gräf Rechtsanwältin in der Kanzlei Menge Noack Partnerschaft Göttingen mit den Schwerpunkten Miete und Wohnungseigentum sowie Insolvenzen


Mietspiegelreform: Welche Veränderungen hat sie gebracht?

„Die wohl wichtigste Neuerung der Mietspiegelreform ist, dass Städte ab einer Einwohnerzahl von 50.000 zukünftig verpflichtet sind, einen Mietspiegel zu erstellen“, hat Claus O. Deese, Vorstand des Mieterschutzbund e. V., die Verabschiedung der Mietspiegelreform im Juli begrüßt. Damit seien Städte mit einer Einwohnerzahl von 50.000 zukünftig gezwungen, einen Mietspiegel zu fertigen. Sollte ein solcher bislang nicht existieren, gibt es eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2023. Entscheiden sich die Gemeinden gar, einen qualifizierten Mietspiegel aufzustellen, verlängert sich diese Frist bis zum 1. Januar 2024.

Damit auch eine umfangreiche Grundlage für die Erstellung des Mietspiegels zur Verfügung steht, wurde gleichzeitig eine Auskunftspflicht für Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter beschlossen. Danach müssen diese zukünftig Auskünfte über die Miete und Merkmale der Wohnung auf Nachfrage erteilen. Tun sie dies nicht, können Bußgelder ausgesprochen werden.

„Leider ist lediglich eine Laufzeit der Mietspiegel von zwei Jahren und eine Verlängerungsfrist von weiteren zwei Jahren beschlossen worden“, beklagt Claus O. Deese, „hier hätten wir uns zum Schutze der Mieterinnen und Mieter eine deutlich längere Laufzeit von drei oder sogar fünf Jahren gewünscht.“

Außerdem wurde die Möglichkeit, die Miete mittels des Begründungsmittels von drei Vergleichswohnungen zu erhöhen, beibehalten. „Dies ist ein großer Nachteil für Mieterinnen und Mieter. Gerade große Wohnungsunternehmen versuchen immer wieder über dieses Begründungsmittel die Regularien des Mietspiegels auszuhebeln und Mieten zu verlangen, die deutlich über dem Mietspiegel liegen“, sagt Claus O. Deese. Leider würden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Mieterschutzbund e.V. tagtäglich erleben, dass große Unternehmen sich bei der Nennung von Vergleichswohnungen auf besonders modernisierte oder sanierte Wohnungen aus dem eigenen Bestand beziehen und so die anderen Mieten in ihrem eigenen Bestand hochtreiben.

Gelinge dies, würden die erhöhten Mieten bei der nächsten Aufstellung des Mietspiegels mit einfließen und sorgten dafür, dass sich die Vergleichsmieten des Mietspiegels ebenfalls deutlich erhöhen: „Ein nicht zu unterschätzender Kreislauf entsteht, mit dem die Mieten immer weiter steigen. Dies ist sicherlich ein erheblicher Schwachpunkt der Mietrechtsreform. Hier hat die Politik die Chance vertan eine deutliche Veränderung zugunsten der Mieterinnen und Mieter zu schaffen.“ Mieterschutzbund e. V. 
  

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