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Home Sonderthemen Wirtschaft & Finanzen Häusle bauen, finanzieren und vererben
07:35 06.08.2019
FOTO: HALFPOINT - FOTOLIA.COM

Soweit die junge angehende Familie sich entscheidet, ein Haus zu erwerben oder gar selbst zu bauen, stellen sich viele Fragen.

1. Wo?

Die Lage zum Arbeitsplatz oder einem späteren denkbaren Arbeitgeber, das Umland, die Infrastruktur und der doch häufig genau dadurch beeinflusste Preis ist ebenso wesentlich wie das „Sich-heimisch-fühlen“. Es kann mittlerweile deutlich attraktiver sein, in einer kleineren Stadt oder einem kleinen Ort mit zwar geringerem kulturellen Angebot, aber eben auch deutlichem Mehrwert in Bezug auf das eingesetzte Kapital zu investieren.

Zwar werden die Wertzuwächse grundsätzlich weiterhin hinter denen der Städte zurückbleiben, aber die Höhenflüge der vermeintlichen Renditen in den Städten scheitern schon jetzt allzu oft schlicht an den Erwerbskosten. Insoweit gilt es abzuwägen, ob die Steigerungen in Zukunft noch wieder so erheblich sind, dass die Mehrkosten dies rechtfertigen und sich auch für selbst genutzte Immobilie einmal die Bewertung auf der fiktiven Kaltmiete zu kalkulieren. Der Trend einer unterbrochenen Landflucht zugunsten der größeren Städte wurde mittlerweile auch durch die unlängst veröffentlichten niedersächsischen Statistiken belegt. Ähnlich in Thüringen, wobei dort das Wohnen auch in den größeren Städten in der Regel noch deutlich günstiger als in vergleichbaren Städten der alten Bundesländer ist.
          

2. Neubau oder Sanierung im Bestand?

Auch bei Neubauten lassen sich enorme Preissteigerungen zum ursprünglichen Budget nur mit Sachverstand, Sensibilität, Rücklagen für etwaige Erschließungskosten, also mit guter Planung und vor allem Disziplin meiden. Die Versicherung des Bauunternehmens für den Bauherren als Fertigstellungspolice ist unverzichtbar. Diese Police schließt der Unternehmer objektspezifisch zugunsten des Bauherren ab – und diese hat dem Bauherren nachgewiesen und vor Baubeginn ausgehändigt zu werden, um nämlich zum Beispiel im Fall der Insolvenz des Unternehmens den Bau noch mit Dritten fertigstellen zu können.

Bei der Bestandsimmobilie ist häufig der attraktive Preis entscheidend, dann gilt aber, dass man für die Technik und handwerkliche Gewerke entweder einen Sachverständigen oder die entsprechenden Handwerker mit einbezieht, um realistisch rechnen zu können, und dies auf der Grundlage verbindlicher Angebote und nicht unverbindlichen Kostenschätzungen. Danach erst ist eine gewisse Sicherheit für Unvorhergesehenes aufzuschlagen. Hat man jetzt sein seriös errechnetes Budget überschritten, gilt es weiter zu suchen und nicht die Parameter sich schön zu rechnen. Was einfach klingt, weicht in dieser Phase meistens dem Aktionismus.

3. Bauen auf fremdem oder zu teilendem Grundstück?

Das Bauen auf einem fremden Grundstück ist stark risikobehaftet – und schon deshalb nur in engen Grenzen denkbar. Üblicherweise erfolgt zwar eine Grundstücksteilung, aber die zu errichtende Immobilie gehört auch dann dem Grundstückseigentümer. Die Trennung von Eigentum des Grundstückes und des darauf errichteten Gebäudes – wie früher in der DDR üblich – ist nicht mehr möglich. Haben Schwiegereltern noch ein als Baugebiet ausgewiesenes ungenutztes Grundstück, so errichtet dann gegebenenfalls der Schwiegersohn auf deren Grundstück die wertsteigernde, ihm aber auch nicht einmal anteilig gehörende Immobilie, was spätestens bei einer Trennung böse Überraschungen birgt. Die Erbpacht ist noch eine Variante, bei der ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht dem Erwerber an dem Gebäude und Grundstück eingeräumt wird, ohne dass man selbst je Volleigentümer wird.

4. Wieviel darf es kosten?

Die Banken bieten mittlerweile flächendeckend Kreditrechner an, die neben den Lebenshaltungskosten auch die bisherigen Wohnkosten einpreisen. Diese Werkzeuge können nur einen ungefähren ersten Eindruck geben, zumal auch klar die Tilgung und fiktive Gesamtlaufzeit dort ausgewiesen ist.

Einmal vom Ende her gedacht, erschließt sich einem das freie Kapital durch die einfache Fragen: In welchem Alter will ich meine Immobilie bezahlt haben? Wie alt bin ich bei Erwerb, also welchen individuellen Zeithorizont habe ich für die Tilgung unter Berücksichtigung sich verändernder familiärer Verhältnisse? Erst dann sollte man Eigenkapital, Laufzeit der Zinsfestschreibung, Kredit- und oder Bausparvertrag und etwaige Risikoabsicherung einbeziehen.

5. Was will ich? Selbst bewohnen? Altersvorsorge?

Vererben? Aufteilen? Auch ist das Argument einer Altersvorsorge insoweit richtig, dass statistisch schon das Armutsrisiko mit eigener Immobilie sinkt, nicht zuletzt, weil diese auch eine gewisse Disziplin abverlangt. Wirkliche Altersversorgung kann diese immer nur dann sein, wenn ich zum einen im Alter tatsächlich auch verkaufen will und auf die bis dahin erzielten Wertzuwächse spekuliere. Meistens ist es aber so, dass man dort gerne wohnen bleiben will, mithin zwar mietfrei, aber mit erheblichen Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten belegt ist. Eine Möglichkeit ist das mitwachsende Haus, vereinfacht, die Nutzung als zwei Wohneinheiten vorzusehen, um nach Kinderauszug gegebenenfalls fremd vermieten zu können. Dies wird einem meist nur gelingen, wenn man dies bei der Auswahl der Immobilie sowie auch als eigenes mögliches Konzept verinnerlicht.

Schließlich stellt sich irgendwann dann die Frage nach der Vererbung, und auch da kann man mit geschickten Gestaltungen sehr sinnvoll agieren, sei es durch vorweggenommene Erbfolgen, durch Nutzungsrechte oder aber durch Aufteilung in Wohneigentum.

Sich bei der Investition in ein Grundstück oder Hausbau nicht juristisch beraten zu lassen, macht guten Rat erst richtig teuer.

Rechtsanwalt Andreas Helmstaedt

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