Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung vom 08.01.2019 (Az. XI ZR 535/17) erneut deutlich gemacht, dass die Bank ihre Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung der kreditfinanzierten Immobilie offenbaren muss. Verletzt die Bank diese Verpflichtung, steht dem Kunden ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank zu.
Die Rechtsprechung hat hier zwar den Banken keine allgemeine Aufklärungspflicht aufgebürdet, dass diese nicht verpflichtet sind, ihren Wissensvorsprung etwa durch Auswertung einschlägiger Unterlagen zu erarbeiten. Die Erkennbarkeit solcher Tatsachen und eine Aufklärungspflicht ist aber in folgenden Fallgruppen anzunehmen:
• Die Bank hat einen Wissensvorsprung im Hinblick auf das Finanzierungsvorhaben, z.B. weil sie weiß, dass das Projekt scheitern wird. Identisches gilt, falls die Bank positive Kenntnis von der arglistigen Täuschung des späteren Kreditnehmers durch den Geschäftspartner hat. In der hier vorliegenden Konstellation hat der Bundesgerichtshof eine Aufklärungspflicht angenommen, wenn der Kaufpreis der Immobilie knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert war, so dass die Bank von der sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen musste. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des Wertes der Immobilie stehe hierbei im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters, wobei die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen wird; sie stehe deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergund.
"Verletzt die Bank ihre Verpflichtungen, steht dem Kunden ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank zu."
• Die Bank schafft einen Gefährdungstatbestand, weil die Bank das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kreditkunden verlagert.
• Die Bank überschreitet ihre Rolle als Kreditgeber und übernimmt Planung, Durchführung oder Vertrieb des finanzierten Objektes.
• Die Bank begibt sich in einen Interessenkonflikt und finanziert den Bauträger und den Enderwerber, wobei der Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt wird.
• Die Bank schaltet in die sich anbahnende Kreditbeziehung Makler, Vermittler etc. ein, welcher mit Willen und Wollen der Bank deren Aufgaben übernimmt.
Diese Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung zu den Aufklärungspflichten und stellt strenge Anforderungen. Bestehen aber Anhaltspunkte für eine solche Aufklärungspflichtverletzung, ist dem Bankkunden, dem ein Schaden entstanden ist, der Weg zu einem auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu empfehlen.
Dr. Jörg Rösing
Rechtsanwalt Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
